超级房价的非理性繁荣

        作者：马牧之

        来源：璞瑅智库（bodhiazlab），已获授权。

房价若不是严重到国民经济与美好生活，也不会在“房住不炒”定性后祭出“坚决遏制房价上涨”的霹雳政策，因为在中国，房价问题似乎被“智慧出、有大伪”搞成了一个越调控越猛涨的铁律。

显然，这是土地财政强力干预下的非理性繁荣。在全国结下的累累硕果是大概40万亿地方债，严重透支政府信用，但令人清楚的是没有一个地方想着还债。楼市制造如此高的房价，几乎还是加杠杆的，真不知可以牵出几头系统性风险的“灰犀牛”了。

当下，高房价不仅是国民头顶的超级地上悬河，也是官吏心头的超级政治经济学，更是中国经济模式的超级病灶，而采取“进入即冷冻”的拿时间换空间自我救赎，能否加快建立楼市调控长效机制未可知，但在胶着的贸易战里美国能否不刺破中国超级房价泡沫亦未可知！

【高房价是国民头顶的超级地上悬河】

黄河开封段高出城市8至13米矗立在开封市民面前，是一幅令人望而生畏的神奇的地上悬河奇观， 经“个人住房加杠杆逻辑是对的”观照，2010-2017年中国居民储蓄存款增长从16%下降至7.7%，家庭债务占GDP的比重由33%大幅上升至49%。毋庸置疑，房价攀升使全民“六个钱包”加杠杆抢购房，超级房价迅速构筑起这道国民头顶的超级地上悬河。

从1997年中国住房商品化以来，重点城市房地产调控多轮，但房价基本上越调越涨，导致迄今为止中国房地产业没有经历过一个完整市场化周期洗礼。而房价越调越涨的始作俑者就是调控主体的地方政府，则紧紧拥抱“土地财政”始终在逆经济规律行事。

或许，大家不曾忘记“房价下跌最终受害的还是老百姓”的救市危言。被誉为中国房地产第一书记的王国平公开表态：“救楼市不是为了救房地产企业，而是为了救经济、救银行、救百姓”。此话一出，顿成经典。

因为中国是有计划的市场经济，所以敢于用全世界绝无仅有的房地产调控方式来对抗经济规律。对抗的后果恐怕是：若失败，被刺破的高房价泡沫从国民头顶的超级地上悬河倾泻而下，系统性风险导致中国经济崩溃；若成功，别说18年房地产周期规律，乃至全人类经济学逻辑都将重新撰写，包括马克思著的《资本论》。

【高房价是官吏心头的超级政治经济学】

马克思谈到资本属性时，引用《评论家季刊》里的话说：“有２０％的利润，它就活跃起来；有５０％的利润，它就侹而走险；为了１００％的利润，它就敢践踏一切人间法律；有３００％的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”所以，由于某个行业有过高利润，大家蜂拥而入时，很难保证这个行业会不出问题。

中国土地市场恐怕不止于300%的高利润，关键是政府独家垄断市场，衍生出土地储备制度、不饱和供地、招拍挂等长盛不衰的经营城市法宝。其实，这些源于1994年分税制改革，严重压缩了地方政府税收分成比例，而但将当时很少的土地收益划给了地方政府，由此，奠定了地方政府“土地财政”的制度基础，甚至成为一项伟大制度创新。

资本原始积累的“原罪”，同样发生在政府“土地财政”本身。“土地财政”被“高房价”、“泡沫”、“腐败”等敏感社会话题所绑架，但无论如何都摒弃不掉这广受诟病的“土地财政”，这就是中国城市化所向披靡背后的真正秘密。所谓数字出官，官出数字，能够在任期见效的万达广场模式自然就花开神州了。

于是，在房地产发展了21年的今天，住建部终于提出“把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处”，就是地方官吏心头的超级政治经济学。但在“谁价高谁中标”和“不饱和供地”的土地供给规则下，地价便宜不了，房价下跌不了，政府从中增加得利，开发商不会减少利润，最终地价和房价在“稳预期”中由消费者买单。

即使当前商品房待售面积降至54428万平方米，为全国房地产市场库存50个月最低，并不意味房价蓄势飙升，因为中国房地产业将从开发增量时代过渡到租赁存量时代。所以，坚决遏制房价上涨，若允许涨，中央权威有被严重挑战的风险；住建部调控坚决问责，若允许涨，主管部门有被严厉问责的风险。地方要员在乌纱帽与稳房价中平衡，博弈失衡的风险比任何时候都要大。

【高房价是中国经济模式的超级病灶】

“房价的暴涨现在已经不是一个行业问题，而是一个牵一发而动全身的全局问题；不单是一个经济问题而是一个关系到国计民生的政治问题；不是一个专业问题而是一个涉及国家战略的问题。”

自2003年房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业地位确认以来，就成为经济结构调整的定海神针，房地产业游涉及60多个行业，上游产业链有钢铁、水泥、建筑行业等，下游产业链有装潢、家具、家电等，行业发展相互联系、相互影响，是牵一发而动全身的全局问题。

房地产是很特殊的支柱产业，从中央到地方，从GDP到官员考核体系，从地价到房价，从利益集团博弈到信息不对称的问题，几乎所有的问题都集中在房地产这个行业上，几乎浓缩整个中国经济和政治社会转型期的所有问题和所有矛盾。

在分析研究当前经济形势和经济工作时，为继续扩大内需，“信贷、股市、债市、汇市、楼市”是并列的，但政府屡调控打压房价政策之所以屡屡失效，其实是没有将房地产视作金融产品来管理。

对“土地财政”的认识，有助于解释困惑国民经济的一个悖论——中国经济从高速增长到高质量增长，而股票市场却长期萎靡不振。倘若把不同地方的房价视作“城市公司”股价，会发现中国股票市场增长速度和中国经济增长速度完全一致，一点也不反常。由于土地市场融资效率远大于股票市场，因此，很多产业都会借助地方政府招商，以类似搭售的方式变相通过土地市场融资。

中国特色发展道路的核心就是“土地财政”。当前楼市市值500万亿元，高房价铸成国民头顶的超级地上悬河；土地金融比“土地财政”更能验证“以经济建设为中心”的GDP成效，高房价撑起官吏心头的超级政治经济学。

正因如此，大国操盘手害怕正视和接受完整的房地产周期洗礼。

世界各国房地产验证了弗雷德·哈里森先生研究所揭示出房地产周期，即工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，准确讲是房地产周期平均长度为18.33年。在这18年里，房价先上涨7年，然后出现短期下跌，之后5年快速上涨，随后2年疯狂（哈里森称“胜利者的诅咒”），最后是历时4年左右崩溃。

——美国1989年房地产泡沫破裂，导致储贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂，历时18年；

——日本房地产1974年开始为期3年的调整，1989年广场协议下流动性过度充裕，到1991年一个更大的泡沫破裂，历时18年；

——香港房地产1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，到2003年再次复苏，历时18年。

世界上几乎所有房地产经济研究者都坚信：18年对于房地产来说，是个逃不过的魔咒，但中国房地产超过20年还没有走出完整的市场化周期。

现在坚决遏制房价上涨，高房价、高风险，高杠杆，在涨出来的知行悖论中，挑战着马克思《资本论》里发现的经济规律，在屡屡在调控政策中延迟产业周期到来。拿时间换空间，若能解决土地财政的地方债病灶和六个钱包购房高杠杆，在产业周期的大姨妈无可奈何到来的时候，或许可以减少些痛经症状。

但须知，房地产就是中国经济之母，失速会造成GDP的快速下滑，不失速则导致系统性风险加剧。其实，社稷操盘手骑在虎背上陷入了进退两难的囚徒困境。

机构介绍：璞瑅智库，竞和战略学奠基者，提供【咨政、伐谋、孕才、齐民】顶层设计，辅佐士农工商领袖龙场悟道，成就伟大事业。

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